有关预消费，您有过担忧吗？您是否遭遇过预付消费的陷阱呢？对于各类预付消费的资金监管您是否了解？是否有相关法律法规规定呢？

近日，北京广播电视台科教频道《民法典通解通读》栏目邀请了北京金融法院审判三庭法官助理刘京勇，为观众解读预付消费中的资金监管问题。

典型案例

2016年时，为了让孩子上学，李女士在河北省购买了一处期房，当时临时选择了贷款买房，首付了一半的购房款，其余通过贷款还。合同承诺2018年10月1日交房。但时间到了交房的时间，开发商非但没能交房，还要求所有购房者补齐尾款。经过调查，原来是开发商的资金链出了问题，没钱盖房，才导致楼房烂尾。开发商之所以希望让业主把尾款结清，这样才能继续动工。大部分业主很着急想入住，所以很多人交清了尾款，李女士也一样，本以为这次可以安心入住了，结果希望又一次破灭。到了2022年交房时，开发商表示，因为房屋烂尾，成本增加，要求每个购房人增加每平米592元才能交房。

烂尾房的资金监管问题，大多数都会有哪些原因？

主要原因是开发商将本该用于项目建设的资金挪作他用，比如用于偿还公司贷款，或者用于购买土地使用权、开发其他项目，导致资金链断裂出现烂尾。还有一些是因为住房质量不合格导致无法竣工验收。

法院审理的一些因缺乏资金监管，导致的烂尾案，都具体有什么原因？

自2020年开始，某房地产公司因前期大规模扩张导致资金链断裂，使得大量房地产项目被停工，与众多购房者产生纠纷。相关购房者举报的核心内容就是，认为涉案银行未按规定将贷款资金发放到预售资金监管账户，导致商品房预售资金被挪用，从而向某银保监局投诉举报。根据央视等多家媒体的报道，该地产公司在北京的地产项目陷入烂尾，原因就是挪用了预售监管账户资金，导致无法继续开发项目。

预售款都包括什么呢？定金？首付？贷款？这些都算吗？

商品房预售资金，是指商品房预售时购房人为购买房屋支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款、分期购房款以及其他形式的购房款。

买预售房，最该重视啥？最该关注哪方面？

一是要查看开发商是否“五证”齐全，一般都会把这个五证挂在售楼处，这是开发商预售商品房的前提。二是要注意查看合同条款，尤其是关注支付的资金、首付款、贷款额度、支付时间、交付时间等内容，根据北京市的规定，项目资金的监管账户、项目名称是会在《商品房预售合同》上载明的。在办理贷款时也要注意，贷款银行是要将贷款资金直接拨付到监管账户的。三是要注意关注房屋的建设进度和资金拨付进度，在签订《商品房预售合同》后要到市住建委的网站查看房屋网签情况，之后可以到资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

去年年底五部门联合发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见稿）中，其实涉及到了商品房预售制度的变化，其中重点解读到什么内容了？

从《北京市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见稿）的内容上来看，主要的变化有三个方面：一是引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化了对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管新的要求落实到位。二是规定所有房款统一归集。购房人支付的预售资金，包括定金、首付款、按揭贷款、分期购房款及其他形式的购房款等，应全部直接存入监管账户，由市住房资金中心按类目进行标识。三是首次明确购房人责任，提出购房人应将所支付的购房款存入市住建委、市住房资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户，并进行日常监督。